Anayasa Mahkemesi’nin TORUM/SEVEN Kararı Çerçevesinde Kentsel Dönüşümde Azınlığın Mülkiyet Hakkının Korunması

Anayasa Mahkemesi’nin TORUM/SEVEN Kararı Çerçevesinde Kentsel Dönüşümde Azınlığın Mülkiyet Hakkının Korunması

Bilindiği üzere, 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (RG.: 31.05.2012/28309) ve Kanun’un Uygulama Yönetmeliği (RG.:15.12.2012/28498) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi taşınmazların yıkılarak yeniden inşaası bakımından yeni bir rejim getirmiştir. Daha çok deprem nedeniyle oluşabilecek can kayıpları esas alınarak kamu sağlığı ve kamu güvenliği gereklerine dayanılarak çıkarılmış olan 6306 sayılı Kanun, bu anlamda birey-kamu menfaat dengesinde, bireysel mülkiyet hakkının aleyhine kamu menfaatini ön plana çıkarmıştır. Bu çerçevede Kanun’un 6. maddesinde, afet riski altındaki alanlarda yer alan ve kat mülkiyetine tabi bir taşınmazın yıkılarak yeniden yapımı için 634 sayılı Kanun (m. 45)  ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (RG.: 08.12.2001/24607)’nun ilgili hükümlerinin (m. 692) öngördüğü şekilde oybirliğinin aksine, üçte iki çoğunluk nisabıyla karar alınması gerektiği düzenlenmiştir.

Bilindiği üzere, kat mülkiyeti kendine özgü ve bağımsız bölüm üzerinde bir mülkiyet türüdür. Bu çerçevede kat mülkiyetinde, sahip olunan bağımsız bölümün değeriyle oranlı olarak, paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edilen pay üzerinden bağımsız bölüm ve ana yapının ortak alanları üzerindeki hak ve yükümlülükler belirlenir. Dolayısıyla, kat mülkiyetinin kendine özgü yapısı nedeniyle, ana yapının yıkılıp yeniden yapılabilmesi için tüm pay sahiplerinin –bağımsız bölüm üzerindeki pay oranlarına bakılmaksızın- olumlu yönde iradesi gerekmektedir. Bununla birlikte, sözü geçen 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış yapılarda, tüm pay sahiplerinin onayının alınmasının zorluğu karşısında, can kaybı riski dikkate alınarak nitelikli çoğunluk olan üçte iki oranı ile yetinilmiştir. Yine aynı Kanun ve ilgili Yönetmelik, ayrıntılı şekilde düzenlenen gerekli bilgilendirmelerin yapılması ve itiraz haklarının tanınmasının ardından riskli yapı olduğu tespit edilen taşınmazda pay sahibi olan azınlığın paylarının Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı nezdinde yürütülen idari satış süreci sonunda satılmasını; böylece ana yapının yıkımını takiben yeni yapının inşaası için gerekli oybirliğinin sağlanmasını amaçlamaktadır.

Bununla birlikte, sahip oldukları hisse oranında paydaşların üçte iki çoğunluğunun alacağı karar ile ana yapının yıkıldıktan sonra yeni bir projeye uygun olarak yeniden inşaası için azınlığın mülkiyet hakkının da gözetilmesi gerekmektedir. Her ne kadar 6306 sayılı Kanun, yukarıda anlatıldığı üzere, bireylerin mülkiyet hakkından ziyade kamu güvenliğini dikkate alarak oybirliği yerine üçte iki nitelikli çoğunluk ile yetinmiş ise de, bu süreç dürüstlük kuralına aykırı şekilde yönetilemeyeceği gibi ve ilgili yasal düzenleme hakkın kötüye kullanımına açık değildir. Bu konuda çoğunluk kararının yargı denetimine tabi olduğu, özellikle azınlık pay sahiplerinin paylarının satışı ile uğrayacakları zarar karşısında mülkiyet haklarının korunması gerektiği yakın tarihli bir Anayasa Mahkemesi kararı ile ortaya konmuştur.

Bu kapsamda, kentsel dönüşüm sürecinde yapılan müzakere ve alınan tekliflerin tüm maliklerce iyi değerlendirilip tüm paydaşların mülkiyet hakkını en iyi şekilde gözeten projenin kabulünün gerektiğini söylemek yanlış olmayacaktır. Bu nedenle, örneğin, paydaşların menfaatini daha iyi gözeten teknik ve hukuki şartları taşıyan teklifin kabul edilmemesi ve azınlığın da bu karara katılmasının istenmesi için makul, somut ve inandırıcı gerekçelerin varlığı gerekmektedir.

KENTSEL DANIŞMANLIK İLE İLGİLİ DİĞER TÜM KONULARDA VE SIKINTILARINIZDA BİZLERE ULAŞABİLİRSİNİZ.

BİZLERİ TÜM SOSYAL MEDYA HESAPLARIMIZDAN "KENTSEL DANIŞMAN" "KENTSEL DANIŞMANLIK OFİSİ" "EVİNİZİN DANIŞMANI" "KENTSEL DÖNÜŞÜM DOKTORUNUZ" GİBİ ARAMA KELİMELERİNDEN HER ZAMAN TAKİP EDEBİLİRSİNİZ.